Базовая ставка от нуля для части арендаторов ТЦ: почему это не бесплатно

Для магазинов бытовой техники и электроники в крупных торговых центрах указан диапазон базовых ставок от нуля до 12 тысяч рублей за квадратный метр в год. Для детских товаров — от нуля до 8 тысяч, для ресторанов — от нуля до 45 тысяч. Эти сведения за III квартал 2026 года «Известия» опубликовали 28 октября со ссылкой на отчёт NF Group: ноль здесь обозначает нижнюю границу диапазона, а не отсутствие всех расходов на помещение.

Что именно дошло до нуля

У всех трёх категорий совпадает нижняя отметка, но верхние различаются. Поэтому даже внутри приведённых данных нет одной общей ставки для магазинов и ресторанов. Тем более из них нельзя заключить, что любой арендатор крупного ТЦ может получить помещение на одинаковых условиях.

Само слово «базовая» здесь определяет смысл новости. Речь идёт об одной составляющей платежей, а не о полной сумме, которую бизнес отдаёт за пользование площадью. Если убрать это уточнение, сообщение о диапазоне ставок легко прочитать как обещание бесплатной аренды — и ошибиться.

В публикации «Известий» неназванный девелопер объясняет, что диапазоны могут учитывать индивидуальные условия и арендные каникулы. То есть одинаковая нулевая отметка ещё не описывает одинаковые договоры. Она сама по себе не показывает ни продолжительность таких условий, ни то, насколько широко они распространены.

Где остаются платежи

Сопредседатель АТЭР Павел Люлин уточнил структуру расходов в сообщении ТАСС, которое перепечатал «Рамблер». По его словам, помимо базовой арендной платы могут сохраняться эксплуатационный платёж и процент от товарооборота. Поэтому нулевая база совместима с выплатами арендодателю: исчезновение одного элемента расчёта не обнуляет остальные.

Это меняет и то, как следует читать приведённые суммы. Верхняя граница в 12 тысяч рублей для электроники или 45 тысяч для ресторанов относится именно к базовой ставке за квадратный метр в год. Она не заявлена как предел всех расходов арендатора и не позволяет определить полный платёж за конкретное помещение.

Доля договоров с нулевой базой в переданных данных не указана. Нет и перечня торговых центров, где действуют такие условия. Поэтому из нижней границы диапазона нельзя вывести, сколько магазинов действительно пользуются нулевой ставкой и насколько типична эта ситуация для рынка.

Как процент с оборота меняет расчёт

Люлин связывает такую практику с переходом на процент от товарооборота. В его объяснении арендодатель при этом разделяет коммерческие риски с ритейлером. Это оценка эксперта: она раскрывает возможный механизм нулевой базы, но не устанавливает условия каждого договора, попавшего в указанные диапазоны.

При расчёте от оборота соответствующая часть платежа зависит от продаж арендатора. Если оборот снижается, при неизменном проценте уменьшается и эта часть выплаты; если растёт — увеличивается. Эксплуатационный платёж при этом остаётся отдельной составляющей, наличие которой, по словам Люлина, возможно даже при нулевой базе.

Для бизнеса такая схема означает, что сравнивать предложения только по базовой ставке недостаточно: значение имеют и остальные условия расчёта. Для покупателя же эти сведения не дают оснований ожидать определённого снижения цен в магазинах или ресторанах. Известные диапазоны описывают аренду, а не изменение ценников.

Размеры эксплуатационных платежей и согласованные проценты от оборота в приведённых сведениях не названы. Без них нельзя сопоставить полную стоимость размещения конкретного магазина даже с предложением, у которого базовая ставка выше нуля.